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【香港直播(六) 中海地产】6000+亿货值的中海还是那个利润王(

发布日期:2019-05-25 20:22   来源:未知   阅读:

  •   本报北京5月20日讯(记者 李小伟)记者今天从教育部网站获悉,为扎实推进校园足球“八大体系”建设,教育部办公厅下发了《关于开展2019年全国青少年校园足球特色学校、试点县(区)和“满天星”训练营创建工作的通知》。

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      凭仗船运发家的许家曾在上世纪末经历过船运业滑坡,但许世勋登高望远,勇士断腕般将发家的船运业打包卖出,套现数亿后大踏步跨入了地产界。这让许世勋成了“60年代就站在了风口上的猪”。其时,李嘉诚、李兆基这些大富豪还仅仅小有成就,而许氏宗族已是香港有名的华资地产商了,香港大名鼎鼎的“中建”正是他们家的。

      在此次尤文取得联赛八连胜之后,有人统计出了此前八连胜的纪录都有那些球队。此前曾经有三支球队完成了这一纪录,而尤文在1930-31赛季、1985-86赛季以及2005-06赛季,加上今年这一次共四次完成了这一壮举。其他还有2013-14赛季的罗马,以及2017-18赛季的那不勒斯也都完成过这一壮举。尤文图斯在此前三次的八连胜纪录中最终都获得了意甲第一的位置,但是由于2005-06赛季的“电话门”事件冠军被意甲足协查审后判罚取消,国际米兰获得了当年的意甲冠军。罗马与那不勒斯两支球队在获得开局8连胜之后的赛季都在联赛的后半场掉下链子来,最终还是排在第二,有趣的是,排在榜首的球队依旧是老妇人。也就是说,意甲目前总共六次有球队完成了开局八连胜,但是尤文有4次最终都坐在了榜首的位置,不知今年的意甲榜首是否能有球队撼动老妇人的冠军席位呢?

      原标题:【香港直播(六) 中海地产】6000+亿货值的中海,还是那个利润王(亿翰智库&海通地产)

      首先介绍集团上半年业绩概要。2018年上半年,面对调控政策不断加码,流动性收紧的新环境,集团保持了有质量的可持续发展,各项主要经营指标稳健增长,业绩要点包括销售金额同比增长18.5%,回款理想,同比上升16.8%至1341.2亿港币,股东应占净利润同比上升7.2%至232.2亿港币,净利润率上升至26.2%,继续保持行业领先的价值创造能力。财务资源充足,安全稳健,在手现金同比上升23%至1279亿港币,净负债率28.1%,保持行业低水平。

      下面我对全年业绩重点内容作进一步说明。首先是集团继续保持行业领先的价值创造能力,利润总额稳健增长,利润率保持较高水平。其中股东应占净利润同比上升7.2%至232.21亿港币,核心净利润率同比上升14.3%至191.7亿港币,净利润率和核心净利润率分别上升1.4和2.4个百分点至26.2%和21.6%。每股核心盈利同比上升14.3%至175港仙。董事局建议派发中期股息每股40港仙,股东应占权益进一步增厚至2758.8亿港币,每股净资产较2017年底上升3.8%至25.18元港币。财务状况方面,集团坚持审慎稳健的财务政策,财务资源充裕,负债水平合理,令集团有能力从容应对未来更具挑战的市场环境和形式,发挥集团财务稳健的竞争优势。截止6月末,集团在手现金1279.3亿港币,同比上升23%。

      资金状况行业领先,可充分把握市场机遇。资产负债率59.96%,净负债率28.1%,保持行业低水平。集团债务结构进一步优化,期限币种结构健康,其中一年到期的负债占比从2017年末的17.1%下降至15.5%。债务期限结构合理,到期压力小,有息负债中人民币占比为51.1%,币种结构合理,集团继续保持行业领先的融资优势,集团拥有中国房地产行业最佳的信用评级,是全行业唯一获得国际评级机构A-的评级企业。

      作为一家优质蓝筹企业,卓越的企业管治和风险管理被资本市场和金融机构广泛认可。期内,集团发挥境内外双融资平台多渠道融资的区域优势,上半年平均借贷成本4.27%,保持行业低水平。值得一提的是,集团起源香港,拥有近40年本地开发经验,香港本地开发业务始终稳定地保持了较大规模。

      第二部分,上半年经营与管理回顾,合约销售方面,上半年集团系列公司销售量价齐升,实现合约销售额1508.5亿港币,销售单价17813元港币/平米,分别同比上涨18.5%和9.1%。销售回款方面,在限签、限贷的政策调控持续下,本集团系列公司上半年强抓回款,实现销售回款1341.2亿港币,同比上升16.8%,回款率达88.9%,保持继续的较高的水平。上半年本集团各区域销售分布情况整体看,各个区域的销售贡献分布均衡,保持了稳健的增长。其中按金额占比,西部区贡献率同比从10.8%上升至15.5%,提升幅度较大。

      土地投资方面,本集团坚持主流城市主流地段,土地市场上积极参与,审慎出价,在投资时充分考虑限价、限签等限制因素,控制溢价率和土地成本。1-7月集团共吸纳32宗土地,新增总楼面面积同比上升12.1%至873万平米,其中一线%,新购地总金额同比上升7.4%至691亿港币,其中一线元港币。随着行业资金面进一步趋紧,集团预计下半年将有更好的投资机会。

      土地储备的规模和结构方面,截止2018年6月末,本集团系列公司总土地储备8736万平米。本集团系列公司不含中海宏洋土地储备6748万平米,土地储备的区域分布均衡,权益占比高,主要集中于各主流城市中心区域,适度增加北方区、西部区的快销形象。顺应市场趋势,集团上半年拿地节奏具有弹性,更加灵活,坚持渠道多元化,继续有效控制土地获取的成本。除了公开招拍挂外,更广阔的拿地渠道还包括:一、参与一二级联动开发,凭借强劲的财务资金实力,继续储备并落地一二线城市的棚户区改造、城市更新项目;二、与中建系同业公司等开展广泛的合作。1-7月合作拿地总建面达218万平米;三、集团继续发挥投资建设运营一体化的优势,获取优质土地。四、利用市场整合的窗口,加大了并购工作力度。集团通过商业创新业务进行产城融合方面的探索,打造城市运营和现代服务平台。

      下面简单介绍一下集团城市运营的重点项目。首先是雄安市民服务中心项目。雄安新区是千年大计,国家大事,将建设未来之城、绿色之城、智慧之城。2017年集团牵头与中建集团相关单位组成联合体,在雄安新区竞得雄安第一标,投资建设运营雄安市民服务中心综合体下,项目于今年6月投入运营。作为绿色、低碳、节能、环保的智能城市标杆,为本集团绿色发展的未来模式积累了丰富的经验与资源。其次是去年12月开业的深圳市当代艺术与城市规划展览馆项目,作为深圳市十二五规划60个标志性重大建设项目之一,开业至今已接待参观者近35万人,成功举办十余场市级展览、省级展览、学术研讨会论坛,在市场中影响广泛,该项目成为深圳市当代艺术与城市文化传播传承建设的重要窗口,也成为深圳市一张新的城市名片。

      下面是成都的天府新区项目。2017年11月,集团中标成都天府新区项目,集团以创新、协调、绿色、开放、共享为发展理念,将建成677米地标性的建筑,有望成为中国第一、世界第二高楼。集团持续推进围绕城市运营的多种类的服务,包括持有商业、教育、养老、物流、长租公寓、TOD、产业地产等多种业态,以住宅和商业为业务的双核心协同发展,提升城市运营和现代服务的综合能力。

      新开工和在建面积方面,本集团系列公司新开工面积和在建面积均创新高,上半年新开工面积达1597万平米,同比上升43%,在建面积为4456万平米,为去年同期在建面积的1.6倍,超过去年全年在建的规模。各区域新开工在建面积均衡分布,今明两年实现又好又快的增长的格局基本确定,可持续发展的动力也大大加强。

      已售未结转方面,截至半年末,本集团系列公司已售未结转的金额较2017年底上升了27.6%,达2329亿港币,面积较2017年底上升21.6%至1298万平米。其中本集团系列公司不含中海宏洋已售未结转金额较2017年底上升24.3%至1788亿港币,面积上升19.8%至873万平米,均价上升3.8%至20481港币/平米。按权益口径,已售未结转金额达1594亿港币,较2017年底增长28.1%,对应的面积797万平米,较2017年底增长22.2%。未来将逐步入账,对下半年集团收入和利润的锁定产生积极作用。

      期内商业物业的经营效益持续提升,上半年商业收入同比增长46%至20.3亿港币,毛利润率上升至69%。其中写字楼表现抢眼,收入同比增长53%至14.7亿港币。商业物业运营方面,截止6月末,本集团系列公司累计运营商业物业369万平米,在建面积达210万平米,待建面积346万平米。其中本集团已运营面积357万平米。本集团系列公司写字楼的资产面积规模保持在业内房地产企业中领先地位,持有运营中海系的甲级写字楼38座,总建筑面积达229万平米,是业内、内地最大的单一业权写字楼发展商。同时集团结合中海商业优势,拓展了轻资产业务。

      目前轻资产运营五个商业项目,共计28万平米。期内集团还加快了联合办公品牌Officezip在重点城市的布局,包括北京、上海、成都、济南、武汉等城市落地运营,预计今年运营规模将较2017年扩大近六倍,已落地项目平均出租率超过了90%,有效租金较传统写字楼租金溢价160%。集团目前已建立了住宅开发、城市运营、创意设计以及现代服务三大产业群。未来将依托三大产业群的优势和业务平台,协同发展,拓展新的发展机遇。

      一直以来,集团坚持高质量发展,以生态环保、科技领先、人文归属为理念,打造最适合人居的好产品,致力于为客户提供好服务。接下来我介绍一下七类好产品方面的情况。生态环保方面,集团已实施产业化建筑面积达547万平米。在实施的产业化建筑面积727万平米,绿色认证建筑面积2482万平米。科技领先方面,整合互联网大数据人工智能等技术,开展智慧社区智能家居的专项研发,提升住宅的科技含量。同时依托雄安市民服务中心,探索素质层次与现实城市的同步规划,同步建设,打造全球首个数字的完成组织。人文归属方面,挖掘中国传统文化的要素,并结合地域文脉特征,塑造不同风格不同场景不同氛围的生活空间。上半年一批展现文化自信的新中式产品获得市场的广泛认同。工程品质方面,上半年集团大力推广新材料、新技术,建立了各类的管控体系,以客户满意度为导向,加大质量风险的考核,不断提升产品的工程质量。提供好服务方面,集团践行以客户为中心,将提升客户满意度作为全公司核心工作和重点的KPI指标之一。集团建立客服、客研双重的参与机制,全周期聆听客户心声,并对客户满意度进行全智能考核,提升全周期的客户。通过客户服务的专项计划,满意度调研CRM管理平台和神秘客调研四大工具,主动发现客户诉求并高效响应。上半年客户满意度获得大幅提升。集团继续加强精细化管理,提升业务的管控效率。信息化管控方面,集团打造行业领先的数字化管控体系。自去年以来陆续推进60多个资讯化管理系统的研发与应用,基本构建了全流程数字化的管控平台,实现了信息化、数字化、可视化,对房地产开发400多个节点的业务进度与作业水平实施精准管控。项目运营方面,集团不断提升运营刻度的广度和深度,管理的力度越来越细,奠定精细化运营的基础。同时全力推广项目制,持续提高项目管理的效率,加快周转,全力推广沙盘推演,运营点检查及后评估等手段,保障项目的良性运转,有效提升在调整市场中的竞争力。本集团相信,各项精细化管理行动的持续推进,将有效提升业务管控效率与执行力。

      上半年,集团实现了人力资源管理方面的良好成绩。首先集团上半年人均产能居行业领先水平,人均营业收入、人均利润和人均销售均列行业前三。第二,集团被列入中央企业首批实施职业经理人的制度事业,导管人员均签署职业经理人的履职协议,有效强化了事业共同体的意识与职业精神。6月29日,集团推出股权激励计划,向404名核心管理人员售出股份期权,有利于集团长期可持续发展。第三,人力资源方面,集团坚持以关键工作任务为导向,推出岗、职、级分离的matrix职级体系,拓宽了员工职业生涯的发展路径。期内集团还推出了全新校园招聘雇主的品牌,海之星。

      第三部分是目标展望与策略。上半年集团各项指标完成情况理想,全年将继续在有质量有效益的基础上实现较快发展的目标。下半年在坚决遏制房价上涨,调控政策持续的市场下,行业销售增速将逐步放缓。集团在审慎的前提下,维持全年合约销售2900亿港币目标不变。上半年本集团系列公司销售同比增速提升至18.5%,下半年增速将进一步提升至33%。股东应占净利润方面,集团预计全年可实现稳健增长。土地投资方面,下半年本集团将根据宏观经济、行业市场的情况灵活安排,竣工计划全年将正常推进。上半年本集团系列公司新开工面积同比增长43%,到年底可售货值预计超过6000亿。集团将持续提升项目运营的效率,加快项目周转,保证可售货量充足,为实现又好又快的发展奠定坚实的基础。

      行业展望方面,中央下决心解决房地产问题,加快建立长效机制,相关政策渐行渐近,将给行业带来巨大深刻的变化。下半年宏观政策将持续定向三四线城市延伸,重点城市将继续加码。流动性方面,房地产行业仍将保持从紧的态势,短期市场充满挑战,集团将比以往更关注行业政策和金融政策,更谨慎的看待市场,更稳健的安排财务,加速回款,灵活投资,确保现金流充裕。中长期由于中国城镇化继续推进,居民可支配收入持续提升,房地产市场仍有发展空间。集团将顺应政策走向,对政策调整可能产生的影响,提前预判,及时应对,为集团又好又快的发展赢得时机。

      为此下面我介绍一下下半年和未来一段时间的主要经营策略和工作思路。下半年策略方面,集团将保持战略定力,将主要资源聚焦于住宅开发,深耕已布局城市,坚持主流城市主流地段主流产品,土地投资保持审慎稳健。集团将坚定不移地提升发展质量,提供好产品,好服务,同时兼顾规模与效益,加快周转,保持充裕的货量,实现又好又快的发展。集团将坚持安全稳健的财务政策,发挥财务资源充足,负债率行业低水平等优势,与充足的现金流应对或有的重大政策调整及更具挑战的市场,集团也坚定转型的步伐,开发运营并重,将10%的资源投入商业物业和创新业务,提升稳定的经常性收入,构建更加均衡稳健可持续发展能力更强的业务结构。 我们对集团完成全年目标及既定的十三五规划充满信心。

      Q1:我有三个问题。首先公司销售在2018年可以看到是一个在加速情况,对比2017年,2018年的加速尤其是下半年33%的加速的情况下,公司的终极目标,比如2020年做到4000亿的销售,会不会还有上调的空间?另一方面就是租金方面,公司租金收入2020年的目标是50个亿,但是我看上半年已经做到20亿了,那这是不是也是比较保守的说法?第二个问题也是关于租赁物业方面的。租金收入涨的很快,有没有考虑在什么规模比方说50个亿、100个亿时,把它转成一些轻资产模式,比如转投到一些基金方面。第三个问题就是关于你们的股权激励机制,已经看见公司出了一个1.07亿的股权基金,分给四个公司的那部分,这个数字开始才1个百分点,对激励方案你们觉得够不够?

      A1:大家也可以看到我们今年速度的确是在加速,新开工面积上半年增长了43%,占地面积增加了56%,可售货值全年可能会达到增加80%左右,这个速度从社会各方面来看,是进入了比较快的一个增长速度,但是我们销售目标,还是维持今年年初确认25%的增长速度。这里面有几个因素,年初也在收购,第一我们对市场还是持一个比较审慎的看法。上半年市场还可以,各方面我们的去化率基本上符合预期。但这两个月特别是7月31号中央政治局开会以后,对下一步的长效机制的问题,市场还是有一些观望情绪,包括业主。所以我们认为下半年市场还有待观察,总的来说,对未来的预算的安排会采取一个比较谨慎的态度。第二个因素从货量角度,上半年货量大约是3441亿,去化率是43.8%。下半年我们可售货量有5000亿,目前我们安排了1400亿,上半年是1500亿,下半年1400亿,下半年28%的去化率的确是比较低。主要问题是我们在5000亿货量里面,其中有相当多新增的货量大约2000亿,有1000多亿是在11月份到12月份开工,供货的节奏比较靠后,可以卖的时间有些只有十几天、有些只有一个月,所以去化率是相当低的。去化率其实跟销售周期有关,所以我们安排28%的去化率,总的数字来看是稍显保守的,但是如果把去化的结构和供货的时间包括对于市场的一个审慎的态度来看,我们觉得这样一个安排让我们更加从容一点。当然我们可售货在手头,如果市场好,我们随时会加快推盘的节奏,可能后面也会上来。但现在我们也不想为自己的规模更多地加一些压力,加更多的指标。我们还是希望销售的货值是有利润的,如果现在没有利润,我们可能销售速度稍微会放慢一点,这是一个平衡的问题。第一个问题就这么回答。第二个关于期权的问题有请我的同事。

      关于期权这件事,第一点,我们认为是非常适合我们的一个激励方式,也是符合股东利益的一个要求。第二,推行期权的过程中,得到了国资委以及我们的母公司,中国建筑的大力支持。第三,我们推行过程中为什么首期是1%,因为它是一个整体的方案,是一个十年期10%的期权激励方案。而首期用1%奖励给404个人,是国资委的一个要求,24个月之后就可以启动后面9%的计划,所以它是一个整体的系列计划,谢谢。

      我们在目前的商业里面,是国内目前单一业权写字楼最大的一个运营开发商,也是得益于17年我们货量的一个补充。所以今年上半年大家也看到了,特别是在写字楼方面,我们的租金增长速度比较快。同时我们目前集团对租赁的刻度和回报要求都有监管,也得益于去年年底和今年初,我们捕获了大量的优质的客户。另一方面,我们其他的一些业态也按照集团一个正确的指导和引领下,在年初的预算充分考虑市场的情况下,整体的租赁速度有一个比较平稳的增长。另外刚才问到关于青海的问题,目前我们所运营的项目有38栋写字楼,同时从去年开始我们已经在拓展关于写字楼,还有购物中心以及酒店这样一些在青海运营的工作,目前我们有六七个项目是在青海运营,未来这些业务也会有积极的拓展。

      Q2:我有几个问题想请问:第一个问题还是关于增长的,其实作为央企,中海在过去的20年当中其实有很多优势,一直保持着龙头的地位。但是这两年看到竞争对手,以近期中期报出来的业绩来看,核心净利润很多都是在50%以上的一个增长,我就想请问一下颜总和管理层,中海未来作为一个央企,其实是最早市场化的央企,应该怎样在面对这么多竞争对手快速增长的情况下来定位自己?是不是在增长的规划方面能够更激进一点?第二个问题是关于上半年的去化率,刚才颜总提到是43.8%,这是基于什么样的口径?因为之前我们了解到,中海的去化率好像一直都是在70%以上?

      A2:全年的指标,我们这个说的是半年,因为去化率如果全年的话,因为后面还会卖半年,还会继续提高上去。

      Q3:那第二个问题可能是毛利润率,因为看到年终的毛利润率有一个很大幅度的提升,到了36个percent,那想请问一下未来的这个展望大概是怎么走势?就已售未结转的那一块的毛利润率是多少?最后一个问题是关于拿地的战略,因为现在看土地储备里面,感觉像销售,好像华南区比例是比较低的,那未来随着这个政府大湾区的规划,很多开发商在大湾区都有一个比较重点的战略发展,那中海是怎么样看大湾区,还有就是对于本身未来的规划是怎么看的,还是说以后重点还是摆在雄安。

      A3:第一个问题,大家都很关心,一直在问我们的规模到底是怎么样。因为这几年从规模指标来看我们就行了。我们也不避讳,因为上几年销售方面,我们这个16、17年和15年,14、15年就比较少,所以16、17年,销售规模增长比起同行,包括今年上半年是落后的,所以这是一个过去的事情。但对我们来说,公司始终在强调,作为中海,我们为了定位,还是希望达到效益与规模的平衡问题。对我们来说,最想追求的还是希望净利润或者说利润总额的持续稳定的提升,这样给我们的股东能够持续的提供一个稳定的派息。所以,对我们来说,追求有质量的发展,或者做得更好一点,或者说利润持续增长是我们特别想要的。所以在这个前提情况下,我们觉得今年,因为今年我们年初提出来是又好又快的一个发展,好字在前,好中求快,稳中求快是今年年初我们工作的一个总体计划。

      从目前半年来看,我们觉得在好这方面,我们做的或者是坚持的还是不错的。无论是从净利润率方面,能够保持26.2%,核心净利润率是21.6%,应该说在行业内我们觉得还是比较领先的。当然毛利润率是35.8%,我也有说过毛利润率是一个中间的指标,我们在内部不做一个绝对考核的指标,对我们来说,最后的税后净利润更为重要一点。所以,税后的净利润,包括利润总额,今年我们的核心净利润,或者说核心实体净利润192亿,也是14.3%的一个增长。那么从净利润率,核心净利润的总额各个方面,我们在行业还是领先,我们认为是一个好的指标。六台宝典 图库管家婆四不像图网

      另外在负债率指标方面,我们的净负债指标28.1%,资产负债率59%点几,各方面指标稳定,财务稳定性方面也是不错的。所以我们认为这是比较好的一些指标。在快的方面,今年我们表现出来营业额增长速度不够快,是因为上半年的销售结构形成的一个结算的原因。但是我们也表现出来,今年我年初也说了,我们的规模速度会加快,但是我们希望这个规模的扩大是有效益的,这些规模才有意义。那么没有效益的规模,我们觉得没有意义。因为在我们行业内其实规模有扩大很快,比如说合作项目大量,多一点参股,因为行业内我们的销售额都不算权益算的,所以大量的参股可以很快,我可以多买点地,少挣钱或者不要钱,很快规模都能上来。但我们坚持每买一块地,必须要坚持达到我们的利润的标准,包括合作项目我们特别谨慎,合作项目其实我们今年是在减少,从去年的16.4%到现在,今年到现在只占到10%左右。不算宏洋,我们比例还是下降,因为我们觉得合作项目的这个效率,效果可能会从我们的同比经验来看是会下降一点。所以我们在规模方面希望能够快一点,但快是有前提的。

      从目前的结果来看,去年我们买了不少地,今年通过我们的运营,已经体现出来。我们已经快起来了,刚才说新开工增加了43%,在建增加56%,货值到年底大概能够增加80%左右,这个一块已经起来了。我们到6月底销售额是18.5%的增长,到7月底是比去年同比20%的增长,到年底我们要达到25%的一个增长,也就是说下半年,刚才说了要达到33%的一个增长。所以我们的销售速度,我们觉得也能起来。如果按照目前的这个可售货值,我们的明年保持比较高速的销售增长,应该是没有太大问题的,因为可能性都是有的。所以我们也希望得到又好又快的发展,在好的基础上我们速度能够加快。当然对规模这个事情,比如说今天另外一个说到现在投资的事情。我们今年不算快,上半年到现在,到6月底只完成不到40%的一个事情。在投资这个事情,应该说跟第一个是回款,第二个我们对市场的判断,或者对下级的市场判断又是密切有关。所以我想我们有快有慢,但是总的来看,我们是能快的起来的,而且现在结果也能表明能很快。但是快必须有好作为前提条件,首先这是第一个问题。

      第二个问题,刚才也说到我们上半年的毛利润率35.8%。我们现在已售未结转的大约两千三百多亿,其中纯粹688权益大约一千八百来亿,总的价格应该也都不错,因为今年价格比去年同期上涨了9.1%。所以我们想从毛利润率应该说维持30%,问题不会太大。所以我们觉得利润总体来看还是会平稳的。

      至于最后一个问题,拿地的策略主要是华南区的问题。华南区的销售合约额的确是有下降,但是问题是华南区我们已售未签的量也是相当大。因为华南区其实限价,特别是限签的问题相当突出,在华南区包括大湾区的建设,我们坚定看好。这个投资方面,我们也是在积极参与,但对我们来说,也的确目前是一个平衡的问题,因为各种限制太多了,我们已售未签的量相当大,因为现在限价问题解决了,它就OK可以买的,但是签约的时候可能是受制约的,这样我们现金回收的确有些问题,包括按揭贷款也放不了,所以我们对这个区域投资到我们回收,其实我们时刻在进行观察,但总的来说没有问题,大湾区建设我们坚定看好,包括对香港的投资也好,包括广东地区投资也好,我们会坚定看好。

      罗总有没有做一些补充?这个主席刚才说的就是关于华南区广佛莞,这几个城市它不光光是一个限价的问题,就是它限你签约,就是他每一单单售,他限你签约,当然不光是华南地区,还有一些其他的地区,我们有一些的城市已经卖出去了楼,已经草签了协议,但是进入不了政府的签约系统。这样的公司,有的单个项目高达七八十亿,那么还有的项目高达四十七八亿,这种情况就是不是我们能够决定的,但是这些楼已经卖出去了,而且我们这些项目都已经入伙了,都已经达到了这个入伙的条件,但是仍然还没有签约,这个是一个实际情况。这种情况反而在华南前几年我们投资项目多,卖的比较好,这样的项目,你比方说我们在广州,我们在很核心的地方,占比是比较高的,拿的地块也很便宜,这些楼也卖得不错,但是一直以来这些楼质量标准也入伙了,装修都已经完成了,客户有的已经搬进去了,但是没有签约。这种情况对于我们这样的在某一个地方核心利润多的,甚至于楼价比较高的地方,那我们更加突出。你可能在一些边远地方卖1万块钱,你跟我们卖5万块钱,那他可能签约的几率还要高一点,是这么一个情况。

      Q4:半年的利润增长这个速度觉得全年或是往后看,这个增速有可能保持吗?利润总额的增长,下半年能否保持?新增土储增长率相对在建工程和新开工增长较慢,下半年的拿地策略?城市地图背后逻辑有没有量化的指标,比如上半年买的地,预计可售货值,相对应毛利润率和净利润率水平?

      A4:上半年核心利润增长14.3%,全年利润增速是多少没法回答,但是今年实现利润持续稳定的增长没有任何问题。

      买地我们预算是1350亿港币(权益),这个指标上半年完成34%左右,但我们从二季度开始主动放缓买地的节奏。到目前为止,我们买地比正常买应该偏小一点,虽然7月份买了一些,但总体规模还是不够大。我们坚定看好中长期的中国房地产行业,我们认为2020年实现战略目标4000亿港币没有任何问题,为此我们的确需要补货。但短期来看,投资方面需要保持冷静,特别是7月31号,中央政治局会议对房地产重新定调,下决心解决房地产问题,遏制房地产上涨,特别是长效的调控机制应该也会渐渐出台,所以短期来看,这段时间要比以往更加谨慎。所以买地我们坚持精打细算,坚持我们的标准不动摇,低于这个标准我们一概不买。所以下半年,我们认为可能还会有机会,我们再观察一下到第三季度,因为进入到这两个月土地竞争力度较去年相差很多,比如热点城市,杭州、南京等,去年动不动20多家竞标,今年平均下来5、6家。去年杭州都竞价到自持,今年自持很少见了。今年的情况跟我们的预期还是比较吻合的,所以我们再观察一下到什么程度,找到一个好的时期,把节奏把握住。我们从82年发展到现在,有一条经验,你说保守也好,稳健也好,我们宁愿错失一个机会,也不愿买错一块地。所以我们想在保证十三五规划完成的基础上,其他的更高的增长,需要随时观察市场情况。

      城市地图是我们投资的一个工具,它让我们能找到城市里哪些区域是有机会的。我们希望现在打分比较低,明后年打分可以上来的区域就是价值洼地,把这些区域找出来。在这种情况下,投资刻度比我们计算的投资刻度低一点是可以忍受的。因为从买地到最后的销售、结利都是有周期在里面,公司基本的投资回报率大概在15%,别墅是20%。投资回报率对应销售利润率差两个点左右。所以城市地图里面,目前打分比较低未来打分比较高的线个点是可以接受的,城市地图的打分有17个正向变量,6个负向变量,都是把它定量化来进行区分的。如果把画成一个格山,都是有排序的,可以看出来,比如现在南京有66个分块,现在整体排名可能35位,后年整体排名可能15位。这种区域我们认为在投资方面可以放松一点点的。

      Q5:未来三年销售、结转等指标?公司做了哪些努力,在未来提升投资者回报和公司运营效率?

      A5:目前我们增长的速度不算慢,但很多人都说我们偏保守。所以我说了这些数字,希望大家不要认为我们为了规模在抢跑,我们的忧患意识还是比较强的,对市场还是抱有敬畏之心的,因为市场经历了很多波风暴,我们也是深受感触,风险意识我们还是比较强。所以目前的这个增长速度是在保证安全的基础上,这个增长速度下,我们还是保证了净负债率的行业最低,融资成本的行业最低。速度已经起来了,以后的可售货值也越来越多,我们还是比较从容的。对于房地产开发我们有一个5年计划,三年已经排的很准了,明年的利润基本已经排完了,现在买地都是为了2021的利润在做准备的,所以我们对于未来几年的可持续发展是充满信心的。房地产周期摆在这个,今年的可售货值基本是去年来的,但利润体现在明年。所以无论是在销售上,还是利润上,我们希望中海都是持续稳定增长,哪怕这几年,因为房地产调控问题,包括长效机制出来之后,对房地产市场有可能会有短期冲击情况下,我们还是能够保持持续稳定发展,当然我们希望这个速度不会太慢。因为十三五规划的总体目标摆在那里,我们希望这个目标是要达到的,更高的目标要看市场和政策形势的配合。

      这一两年的时间我们对于整个运营体系的精度做了一个比较结构化的全层次梳理,现在通过我们全景计划的管理,我们明显看到对我们又好又快的发展提供了一个基础。我们要有一定的规模,但我们核心还是要好,如果利润不能同步增长,那没有任何意义,假设我们卖到5000亿,利润比现在还少,我们没有这个意义。我们的想法,一是保障运营质量。那运营的质量体现在哪些地方?主要还是提高财务的回报。通过这样的运营体系,过去从拿地到开工大概是240天,现在我们基本上做到了200天。从拿地到开盘,我们现在也提早了四十二三天,这个指的是全部,几千万平方米的在建面积这个全部下来,意味着什么呢?当然我们很快能算出一个大帐来。这两年我们极大的提升了运营效率。第二方面,我们把400多个节点运营,每个节点以及30多项的管控要求全部数字化。去年我们简单说过一次,现在公司有四千六七百人的样子,每一天都通过手机,把每个员工和主席、管理层时时刻刻连接在一起,我们完全知道他们在干什么,他们也知道我们在干什么。我们的效率和运营管理水平不断提高,这个系统应该已经做了有两三年的时间,估计还有30多项的内容要上线。我们自己评价觉得这套数字管理系统,就是拿到全世界我们也是最好的。从又快又好的发展角度来看,这样一个管理措施没有显著增加太多人手的情况下,我们的规模扩张,同时运营质量提高。举个例就是这个上面对于我们每一个项目的质量跟工地的安全管理,包括刚才王总讲到的这么多商业运行的安全管理,比如说这么多的商业里面电梯非常多,到目前为止,我们没有出过任何一单安全事故,这样的效率和质量都是非常好的。

      Q6:第一个是有关我们项目管理资源的一些变化,能不能从财务上量化下这个数字?比如说我们IR之前跟之后的变化有多少?比如说毛利率上提升了多少?第二个问题就是从土地的角度来讲,原来一直和八一做三四线城市的布局,那从六八八的角度去看,我们三四线会不会加大一些投资的力度?

      A6:从财务上,我们现在还没有做过细的一些分析,我们各个节点、时间都在比原来有大幅度的提升,定量的指标都是有的。因为涉及到每个项目这个数字都不一样,你留个电话,我们给你算几个。有些项目在实施过程当中,还没到最后能够买单的时候,所以只能有些过程,刚才说了比如提早了42天或者多少,我们只能就这么部分货值来算算,因为整个项目可能有些还没做完,整体项目后评估都还没有。刚才说的都是我们正在运营当中的一些项目,还没有整个项目结算完的,我们把时间换算一下,包括每一单多少,可以给你一个这方面的数字。

      从土地上来说的话,我们跟八一有分工的,八一在的三四线城市,六八八在一二线城市,在未来我们还是会六八八坚持在一二线城市做,而且我们觉得在目前这个时点,会坚持原来我们的主流城市主流地段来做主流产品,这个对我们来说尤其重要。目前我们也确定下来,这段时间会深耕现有的城市作为主要的目标,拓展新的城市可能时间会稍微慢一点。但当然我们今年上半年也提出了新城是要拓展,主要围绕一线城市都市圈附近的一些城市展开拓展。真正的三四线城市还是我们八一的这个来执行。